高凈值人士偏愛的商業(yè)大平層，究竟有何魅力？

近年來，“商業(yè)大平層”開始高頻次到進入大眾視野。在樓市穩(wěn)中向好、“大室所趨”的走勢里，一線城市的商業(yè)大平層正在異軍突起，其獨特的產(chǎn)品、戶型、配套等已開始呈現(xiàn)出超越傳統(tǒng)豪宅的趨勢。

而這種現(xiàn)象，亦開始在合肥蔓延開來。

那么，商業(yè)大平層為何會突然爆火？商業(yè)大平層又有哪些特別屬性呢？具體信息一起來看。

商辦大平層突然火了

在說這個話題之前，我們先來看下大平層是什么？

顧名思義，“大”＋“平”，大平層即：將住宅各項功能集中在一個平面上，滿足多樣居住需求，不僅具備別墅私密感，還兼?zhèn)浯笃綄拥某叨雀小?/span>

大平層，一般約為200㎡以上的平層空間，以大面積、功能全、區(qū)位好、資源多、配套強、景觀佳、服務優(yōu)為其主要特點，屬于高端產(chǎn)品的一種。

再看一個趨勢：現(xiàn)在廣州、杭州等大城市，賣的最貴的往往不是住宅，而是商辦物業(yè)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2023年廣州樓市總結(jié)》，2023年廣州800萬級以上的大平層公寓共成交了263套，成交總額達到了64.55億元，同比增長105%，套均總價為2455萬元/套。

2023年杭州商業(yè)大戶型共成交1538套，成交量連續(xù)4年穩(wěn)步上升。

|來源：克而瑞

有房地產(chǎn)資深從業(yè)人士公開表示：“明顯感受到今年市場上對大平層的認知發(fā)生本質(zhì)的變化，大家不再抗拒商辦類物業(yè)?！?/span>

并且，選擇商業(yè)大平層的買家，多半有了多次置業(yè)的經(jīng)驗，他們所考慮的不僅僅是物業(yè)的使用價值，還要兼?zhèn)浼彝ベY產(chǎn)配置的財富價值。

為什么商業(yè)大平層備受高端買家青睞？

那么，為什么不是住宅，而是商辦物業(yè)，獨得企業(yè)和高端買家的青睞呢？

01商業(yè)大平層不限價、不限購

首先，在“房住不炒”的主基調(diào)下，住宅價格備案后嚴格限制，不得超過上下浮動的固定比率。對比起來，商業(yè)大平層一直政策上是寬松的，買入門檻更低。

并且優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)大平層，還會隨著板塊的發(fā)展與配套的完善，價值上也會水漲船高。

02商業(yè)大平層價格更有優(yōu)勢

在深圳、上海的中心城區(qū)地段，商業(yè)大平層和住宅的極高價差，讓高房價的深圳、上海、廣州等核心城區(qū)地段誕生大量供不應求的商業(yè)大平層豪宅標桿，包括大名鼎鼎的的深圳灣一號等等。

03商業(yè)大平層產(chǎn)品更高端

以前的商業(yè)公寓，大多是小型loft，不具備做高端產(chǎn)品的基礎。但是隨著近年發(fā)展，越來越多真正有稀缺地段和資源的商業(yè)大平層進入市場，對這類資產(chǎn)的認知，行業(yè)已經(jīng)開始重新評判：大面積使得空間感更強、體驗更舒適。

更重要的是，這類資產(chǎn)確實是頂尖人群買來自用的，從規(guī)劃之初，設計師將以自用的需求出發(fā)，去調(diào)整設計理念，從立面、大堂、空間規(guī)劃、各類用材等各個細節(jié)塑造出的產(chǎn)品。

所以，隨著產(chǎn)品的不斷升級與進化，商業(yè)大平層的居住舒適度將更契合當代高凈值人群的需求。

04商業(yè)大平層已成身份地位象征

作為城市人居的塔尖形態(tài)，商業(yè)大平層是樓市里的高級消費品，無論是稀缺資源的占有、圈層的匹配、產(chǎn)品力的頂配，還是居住體驗和服務，各維度都遠超傳統(tǒng)住宅，為生活開啟更多可能性。

區(qū)別于住宅單調(diào)的居住屬性，高端買家青睞優(yōu)質(zhì)商業(yè)大平層，本質(zhì)上是為實現(xiàn)自我需求而買單，在享受高階物質(zhì)生活的同時，也尋覓精神世界的愉悅感與歸屬感。

因此，在樓市分化現(xiàn)象下，擁有核心地段、稀缺資源的商業(yè)資產(chǎn)，將會是市場目光所在。

合肥商業(yè)大平層備受關注

合肥新房市場目前已開始呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，即核芯地段的高端改善項目價格將越來越高，且隨著合肥土拍取消限價、價高者得政策的推進，這種分化勢必將隨之加劇。

接著，我們來看下最新被刷新的區(qū)域房價格局。

2023下半年，招商天青臻境備案，最高超4.5萬/㎡，一舉成為合肥新房的天花板。

隨著越秀省府地塊、政務偉星821地塊的入市，省府、天鵝湖房價也將站穩(wěn)4.5萬+。

當前，金融、省府北板塊的天花板還不超過3萬/㎡，但隨著高速、置地兩大地王盤的入市，房價大概率會突破4萬/㎡。

地處政務東的中海臻如府，房價最高已達3.5萬/㎡。后期，隨著六安紅達現(xiàn)房銷售地塊的入市，板塊房價大概率突破4萬/㎡。

經(jīng)開翡翠湖旁的翡翠云璟、中央公園旁的央璟頌，最高已達3.5萬/㎡，環(huán)湖板塊望雲(yún)，最高已達3.9萬/㎡。

至于四里河板塊，純新盤萬科璞拾隱翠備案，均價大概率突破3萬/㎡，最高單價大概率會突破3.5萬/㎡。

對比之下可以看到，商業(yè)大平層的價格優(yōu)勢很明顯，并且在產(chǎn)品設計上甚至說可以和當下合肥的高端改善相媲美。

丨大平層空間示意圖

例如，在家庭化空間設計方面：除了客廳、餐廳、臥室等主要空間外，大平層設計還會考慮更多人性化的空間使用場景，例如西廚中島、私人影院、寬境落地窗等等，合理科學規(guī)劃使用面積，讓大平層的使用范圍更寬泛，容納更多美好的生活場景。
在儀式感空間方面：大平層不僅要做到起居區(qū)、客臥區(qū)、主人區(qū)，三者之間有效分離，互不打擾。還需要將公區(qū)與家政動線分開，保障生活隱私的同時也給予了業(yè)主崇敬感。
在科技系統(tǒng)上，大平層同樣以遠超同類項目的品質(zhì)配置，比肩豪宅標準。居室配備地源熱泵綠色節(jié)能水系統(tǒng)中央空調(diào)、新風系統(tǒng)及同層排水系統(tǒng)，讓健康科技，融入精英家庭的生活日常。

除此之外，為了與其價值相匹配，大平層地理位置一般擇址都在城市繁華地段，享受城市核心資源，身份地位可見。

產(chǎn)權(quán)40年需要擔心嗎？

有的購房者可能會擔心大平層的土地使用年限，這在筆者看來是無需擔心的事情，因為相關法律法規(guī)早已給購房者備下“定心丸”。

我國規(guī)定住宅用地的最高年限70年，商業(yè)用地40年（有特殊50年限），綜合用地50年。現(xiàn)已明確，屆滿自動續(xù)期。需要屆滿期前一年申請續(xù)費。

《城市地產(chǎn)管理法》第二十二條和《物權(quán)法》第一百四十九條，有相關規(guī)定內(nèi)容。補的費用不會超過5位數(shù)，最低不得低于15.6元/平米。就是100㎡的房子最低只需要補費1560元。

因此不論是40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)還是70年產(chǎn)權(quán)，到期均有明確的規(guī)定：

第一，如果國家沒有其他規(guī)劃，業(yè)主只需續(xù)交土地出讓金即可繼續(xù)使用；

第二，若有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補償按照1:3補償，是住宅的三倍。

結(jié)語

不可否認，圈層代表著生活品質(zhì)，人脈資源，更是對社交資源的占有和高端生活的享受。商業(yè)大平層憑借著自身空間寬闊、視野開闊、采光通風等優(yōu)勢走進圈層群體，不僅帶來了更多品質(zhì)生活的選擇，更是一種更高層次追求美好事物精神上的體現(xiàn)。

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